田舎で暮らしたいOLの日記

全保連は、賃貸住宅を貸す大家さんと借りる人の間をとりもつ会社です。

家賃の保証システム推進しています。

大家さんにとって、賃料の不払いは頭の痛い問題です。

今まで賃貸住宅管理の大きなネックとなる事項でした。

全保連が賃料未払いのリスクを引き継いでくれるので安定した家賃収入を得ることができます。

家賃入金の安定化は、賃貸住宅の管理に大きな変化を生み出します。

これまでおろそかになっていた入居者に対するサービスにも力を入れることができるようになります。

入居者の安定化につながるとともに、口コミにより空室が発生したときにすぐに空室をなくすことができる気の利いたサービスの提供もできます。

一方、入居する人のサイドにたってみると、保証人を探す作業は非常に煩わしい作業です。

できうれば、保証人なしで入居したいというのが入居者にとっては本音のところです。

様々な人々が、安心なシステムを利用することで公平・平等に住む家を確保させてくれるのは生活上の大きな支えになります。

何らかの理由で家賃のお支払いが遅れてしまった場合でも、全保連が入居者に代わって不動産会社や大家さんに家賃の支払いを代行して支払いします。

全保連の役割について

ひるがえって、全保連の役割を考えてみると当事者間にウィンウィンの関係性が認められます。

大家さんは、家賃保証で月々の家賃収入を確保できます。

賃料の保全を考える必要もありません。

煩わしい入居者の管理を任せることも考えられます。

一方、入居者は保証人を立てることなく契約をかわすことでスムーズな入居が可能になります。

賃貸管理の本来の役割業務に専念することで入居者の確保にも寄与することができます。

一方入居者のメリットは、簡単に住む家を確保できることです。

煩わしい保証人を探す作業から解放されます。

しかも、万が一支払い遅延に至った場合も不払い家賃を立替えてくれるので安心です。

余裕をもって返済することができます。

全保連は、賃貸人と賃貸借保障委託契約兼賃貸借保証契約を結ぶことによって賃貸人から月々保証委託料を分割で支払ってもらうことができます。

もともと、信頼関係によって成り立っていた賃貸借の関係を細分化しておのおのの役割を明確にしたシステムです。

最近の社会の状況は、お金を払って解消できるトラブルはできるだけお金を払って解消しようというスタンスです。

複雑な社会環境をできるだけシンプルにするのがシステムをうまく利用することです。

そんな役割を果たしている会社です。

自習室などを利用して勉強するということも、それなりに集中して勉強をすることができます。

そのため、試験勉強などをする場合や、先々のために資格取得などを目指したいという方などは、自習室などを利用する方もいるでしょう。

 

では、自宅で勉強するのはいけないのだろうか、効率が悪いのかというとそうでもありません。

確かに自宅でない外にでるということは、ある程度周囲などが気になり、精神的にも適度な緊張などをすることもあります。

また、周囲の雑音の少ない自習室においては、勉強をするにはそれなりにいい環境ともいえるでしょう。

人によっては自習室のほうが勉強の効率が上がるという方もいます。

 

また、逆に、自宅で勉強するほうがいいという場合もあります。

性格的にマイペースな方は、外で勉強するよりも、自分の部屋で自分のペースで勉強するほうがかえって効率がいい場合があります。

ちょっと疲れたなと思ったときはベッドに寝転んでみたり、飲み物やお菓子などをとりながら、休憩をはさむなど自分の自由なペースで勉強をしたり休憩を取ることができます。

外にでて自習室でもある程度休憩を取ることもできますが、やはり自宅とは同じようにくつろげません。

全力で勉強し、そして全力で休むという形を取りたければ自宅のほうが最適といえるでしょう。

 

ですが、自分の意思が、弱いと自宅内は誘惑されるものが溢れているということも考慮する必要があります。

自分がすごしやすい生活環境にしている、楽しめる部屋ならば、遊ぶため、またはくつろぐためのものや道具がそろっていることでしょう。

そのため、勉強に集中できずつい遊んでしまったりということもありえます。

そのため、自宅で勉強をするという場合には、ある程度自分の意思を、強く持つということも大切です。

疲れたから休憩を取ることはいいですが、休憩が長すぎてしまうとだらけてしまうこともあります。

自分なりに目標をたてたり、また、時間で区切って集中的に勉強するなど、自分なりに勉強に集中できる方法を考えてみるというのもいいでしょう。

 

自分の性格的には、外にでたほうがいいのか、または自宅で勉強したほうがいいのかなど、よく考えてより自分の性格にあったほうで勉強していきましょう。

人それぞれ性格も違い、また、勉強法なども効率のいいやり方を自分なりに探し、やりやすい方法を自分で編み出していきましょう。

目標を立て、やる気を出して取り組むことも大切です。

※大阪 自習室 有料より引用

小さい頃から、東京に住み、中学生の頃に、一度、近場で引っ越しをしたことがあります。

そのときは、住んでいる場所から、１５分程度のところに引越したため、友人達に協力してもらい、引越しを完了しました。

この時は、まだ、学生のころでしたが、家具やらいろいろと持っていくものも多く、また、団地から一軒屋に引っ越したため、移動させるよりも、まず、団地の４階から下まで大きな家具などを運ぶことに凄く苦労したのを覚えています。

団地の階段はそれほど広いほうじゃなかったので、踊り場などで方向転換をする時などはかなり慎重にする必要があり、また、団地のため、他の住人が階段を利用するので、その時は踊り場で待機、邪魔にならないようにしなければなりません。

当時は大人の人たちと一緒になっていろいろと荷物を運びましたが、引越しをするのがこれほど大変だとは思いもしませんでした。

業者に頼んだほうが早いしある程度楽かもしれないけれど、当時は、親の離婚前の別居が理由で引越しのため、あまりお金を使うわけにもいかず、そのため、周囲の友人や知人にトラックで引越しを手伝ってもらいました。

あの時はかなり大変でしたが、無事引越しができてよかったと思います。

そのとき実感したことは、引っ越しの際には、あまり使わないものなどは、持って行かないほうがいいということを学びました。

実際に住んでいて思い出になるものばかりでしたが、引っ越し先で本当に必要かどうかと考えるといらないものもそれなりに多く、踏ん切りをつけずに全部の荷物を持っていこうとするとかなりの労力がかかることを知りました。

また、引っ越し先で大人になるまでずっと暮らしていましたが、ある時、地方の実家に引っ越すことになりました。

それなりに住みなれた土地を離れるのは、ちょっと心苦しいものもありましたが、家庭の事情、そして自分も仕事を辞めるかどうかの悩んでいた時期だったため、区切りよく、仕事を辞めて実家にいくことを決意しました。

ですが、地方に引っ越すとなると、それほど多くの荷物を持っていけないと考え、学生のころの引っ越しの時とはワケがちがうし、やっぱり無駄なものは極力捨てるなり、売るなりして荷物を減らそうと考えました。

その当時は、ネットオークションに少しはまっていたため、オークションのアカウントも自分で持っており、たまにいらないものを出品したりしていたので、オークションのやり方などは把握していました。

そのため、自分が持っているもので不要なものを処分しようと、部屋を見渡しましたが、いらないものがかなり多く売るにしてもかなりの時間がかかるのは、容易に想像がつきました。

実際それなりに売れそうなものに関してはオークションの相場などをチェックして出品し、売れそうにないものやそれほど価格がつかないようなものに関しては、捨てたり、また友人などにあげたりすることで、大半を処理しました。

後は、服なども必要最低限な物だけにして、荷物をだいぶ軽くして、思い出の品などは先にまとめて、実家に送りました。

また、家電としてテレビやパソコン、DVDデッキ、ビデオデッキなどもありましたが、パソコン、ＤＶＤデッキなどは知人にゆずり、ビデオデッキは処分、テレビもオークションでそれなりに売れるのはわかっていたのですが、それなりに大きいサイズだったため、梱包などがかなり手間がかかると思い、これも知人にゆずることにしました。

その他にも、自分が趣味で集めたものなども、ある程度オークションで出品し、大半を処分、本やコミックなどもある程度処分や出品しました。

ですが、あまり長い期間その家で出品などをしているわけもいかず、半数以上はうまく処理できましたが、残りは、友人にわけたり、そのほかは全部捨てることにしました。

自分が趣味で集めていたものなので、集めていた当初は楽しく、本当は実家にももって行きたかったのですが、これらを持っていくとかなりの荷物が増えてしまうことになり、実家である程度広い部屋もあるのですが、そんなに多くは持っていくと実家のほうの迷惑になると思い、思い切って大半を捨てることにしました。

さまざまな事情などにより引っ越しをすることもあります。

自分がおもいもよらないことで、引っ越すことにもなることもあります。

そのような時を想定して日々、過ごすことも大切だなと感じました。

同じ家で住みつづけるならば、いろんなものを集めたり、思い出の品をとっておくこともできますが、いざ、自分が別の土地に行く場合には、常に、自宅内にあるものを整理しておき、すぐに移動できるように、普段から不要なものなどは定期的に処分しておいたほうが、手間がかかりません。

二回目の引っ越しの時に学んだことです。

暮らしていくとどうしても物が多くなりあふれてきます。

ですが、実際によく考えると必要のないものも多くあるため、いらないもの、使っていないものは、処分しておくといざ引っ越すときの負担が減ります。

不動産投資によって資産形成を行う際には利回りについての考慮が重要になります。

不動産としてマンションやアパートオフィスビルなどの高額のものをローンを組んで購入して、賃貸を行うことにより家賃収入を得ていくというのが日本では典型的な方法だからです。

利回りとは賃貸経営による年間の収入が、購入価格の何パーセントになるかを計算したものであり、不動産投資では５％程度になる高利回りを実現しているものが多いのが特徴です。

銀行の金利が0.01％程度であることを考えると大きな利益をもたらすことができる投資だと理解できるでしょう。

しかし、この利回りの本当の意味を理解しておかなければ失敗するリスクがあります。

一般的に投資物件の広告に記載されている利回りは単純利回りと呼ばれる指標です。

これは現状の不動産を賃貸経営したときに予想される家賃収入を売買価格で割って計算されたものであり、どれだけの現金収入があるかを示したものとなっています。

確かに収入がどれだけあるかという観点から役に立つ指標ですが、このときに考慮されていないのが支出です。

賃貸経営を行う上では必ず経費がかかるため、その分を差し引いてみないと実際に現金として他の目的で利用できる収入がどの程度かは理解できません。

その指標として用いられるのが実質利回りです。

実質利回りの計算の仕方は基本的には家賃収入から経費を差し引いた金額を売買価格で割ったものとされていますが、その収入と経費の考え方も一様ではないことに注意しましょう。

収入の面で考えると通常の単純利回りで計算されるときに用いられる収入を適用する場合もあります。

しかし、その計算方法も曖昧であり、現状で賃貸経営をするときにどのような家賃設定にしたらどの程度の空室割合になるのかというのは想像が難しいでしょう。

以前に賃貸経営に用いられていた物件の場合には、それをそのまま適用してしまっている場合もあります。

しかし、実際にはそれから年月が経っているため、実質的にはもっと少ない収入しか見込めない可能性があるのです。

そのため、現況の物件の状態を見定め、周囲での賃貸事情を考慮して収入がどの程度になるかを計算する場合もあります。

この方法で計算された利回りを想定利回りと言って区別する場合もありますが、統一的な言葉の使い方が広まっているわけではありません。

一方、支出についてもどこまでを考慮するかで違いがあります。

不動産の管理にかかる直接的な費用を考慮するのは一般的ですが、それに加えて修繕のための積立金を加えたり、固定資産税や都市計画税などの税金も考慮したりしてあらゆる経費をまとめて考える場合もあります。

大抵の実質利回りでは賃貸経営をするときに現金として支出になる経費を全て考慮するのが基本です。

ただし、個々には違う計算方法を適用している可能性があるため、業者などに依頼して実質利回りを計算してもらうときには経費にする範囲についてよく相談することが重要です。

現実的に賃貸経営による家賃収入で資産形成をしていく目的で不動産投資を行う場合には、重要になるのが現状としての賃貸経営による家賃収入から、あらゆる現金支出を引いた上で計算された実質利回りでしょう。

これを指標にして利回りが高い不動産かどうかを吟味して選ぶのが賢明です。

将来的に修繕の必要性が高い物件ほど修繕費積立金が多くなって実質利回りは低下し、新築で家賃も高くて修繕も必要がないと利回りが高く計算されるようになります。

大きな物件で共有設備が充実しているほど集客力が高くなりますが、管理費用もかかるようになるのでそのバランスを考えながら物件を選べるようになるでしょう。

最終的に利益を得やすいかどうかの指標として実質利回りで比較すれば大きな失敗はありません。

しかし、実際には想定通りに経営できないことはよくあります。

利回りと同時に考慮しておきたいのが集客性です。

空室が少ないのは不動産投資を行う上で欠かせない点であり、それをクリアしてくれる立地や設備を重視して選びましょう。

また、利回りは年々変化していくため、経年による需要の低下も考慮して資金計画を立てる必要があります。

建物や設備の新しさは年々利回りを下げる要因になりますが、立地のようにいつまでも利回りを維持するのに役立つ要因もあるのには注意しましょう。

長期的な投資を行っていくと考えるなら、いつになっても利回りを高められる要素を兼ね備えている不動産を選ぶに越したことはありません。

修繕によって比較的少ない費用でもともとの価値を取り戻せるというのも魅力的な点であり、利回りを維持しやすくなります。

このような点も考慮して実質利回りだけを比較せずに、物件そのものにも目を向けて長期的な視野を持って選ぶようにしましょう。

不動産投資に成功するためには実質利回りと不動産としての価値の維持のしやすさが重要な観点になるのです。

 

※参考になるリンク

マイランド
株式会社ベストランド マイランド事業本部

高校卒業して就職先は転勤が多い仕事でした。

７年所属して引越しは３度ありましたが独身だったし寮生活だったので、単身パックで済みました。

結婚してからは、二人分の荷物や生活用品、家電、日用品、衣類、趣味の物など荷物が多くなりJR貨物のコンテナ１個分で収めようと、引っ越しの度に荷物を整理しています。

気を付けないとどんどん増えてしまうので、使っていないものはバンバン捨てているのです。

２～３年に１度の頻度で転勤・引越しをしているので、大分作業自体には慣れたものですが、引越しってやはり大変なものです。

４回のコンテナ貨物での引越しで気を付けてきたことは、やはり普段から荷物をまとめておくことです。

見積もりの際に、何社か来てもらうのですが荷物がまとまっていないとコンテナ２個分で見積もられて非常に高額になってしまうので気を付けます。

実際、わが家の引っ越しの際に２個分と見積もった方がいたのですが、他社では１個でギリギリという話で実際荷造りしたらコンテナの６～７分目だったこともあります。

部屋が片付いていないと、物が多く見えるので多く見積もられてしまいますから普段から整理整頓に心がけています。

JRコンテナの内寸は高さ2,252mm×幅2,275mm×長さ3,647mmです。

このコンテナは約４畳半の容量なので、荷造りの際は６畳間の電化製品、家具など含めて３分の２くらいを目途にしています。

転勤することは決まっているので、持っている家財道具もなるべくコンパクトな物を選びました。

テレビは１５インチ1台ですし、冷蔵庫も２ドアの製氷コーナーがついていない小さいものです。

ソファもひじ部分がついていない非常にシンプルな形の物でテーブルや棚などは全て自分たちでバラバラにできる物を選びました。

なので非常にコンパクトにまとめることができます。

余裕をもって見積もりをしています。

最低でも1か月は荷造りの期間が欲しいです。

まず荷造りするものは、季節外の衣類、最低限の食器や調理器具を残してどんどん包んでしまいます。

この時に、きれいに畳んで箱に入れたくない衣類や、丁寧に包みたくない食器など箱のスペースに容量取らせたくないときめかない、大切にしたくないとちょっとでも感じたものは思い切ってゴミにします。

ゴミがたくさん出るので、資源ごみや不燃ごみの収集日を気にしつつ積極的に計画的に捨てていきます。

平日は細々したものを私がまとめて、主人がいる週末に棚などの大きなものを分解して片づけます。

費用がかかるので、いつもセルフパックで見積もりしています。

引っ越し当日は、洗濯機、冷蔵庫、ソファ以外の物はすべて箱に入れているかプチプチに包んでいるかの状態です。

作業開始して2時間くらいで詰め込みが終わるので、いつも作業の方にスムーズだと褒められています。

作業員の方の途中休憩があるので、この時にペットボトル飲料を差し入れしています。

当日だと忙しいので、できれば前日あたりに用意すると良いです。

カード払いでしたら問題はないのですが、現金で支払う場合、当日の作業員に手渡しすることになりますので最低でもこちらも前日までにはきっちり用意します。

役場へ住所変更の手続きへ行ったり、インターネットの契約変更や電気、ガス、水道など連絡するところが多々あります。

もれているところはないか、家族と密に話し合いましょう。

わが家ではカレンダーに書き込み、週末やることなど目標を設定してやるようにしています。

今日はここまでという目標が目安がないと、どんどんやって追いつめてしまうので鬱っぽくなってしまいます。

作業日1週間前までには冷蔵庫・冷凍室の中身を空っぽにしたいものです。

ついでに大掃除できるので良い機会と思って、徹底的にきれいにします。

スーパーの総菜やコンビニ弁当、菓子パンなどが続くと気が滅入ってくるので、せめてご飯だけは自分で炊いています。

なので炊飯器は一番最後まで残っています。スーパーでお惣菜を用意したりするとよいです。

卓上コンロとやかんがあれば温かいものを用意できてホッとできるので、この2点も最後の最後の箱です。

即席の味噌汁やインスタントコーヒーがあると、作業の合間も普段通りとくつろげます。

引越しで私がした一番の失敗はカギを箱の中に入れてしまったことです。

私が入れたわけではないのですが、手荷物だと思っていた小さいかごに習慣でカギを置いてしまい作業中バタバタしていて、家族の者がそのかごを箱に詰め込んでしまい半分くらい搬入が終わったときにカギに気づき、また一度、箱を開けてカギを探したことがあります。

ですので、絶対カギだけは肌身離さず持っておくかあらかじめ誰かに預けておくか徹底したほうが良いです。

カギを紛失した場合、鍵穴の方もまるごと取り換えることになるので余計な費用が掛かります。

今でもこのことを思い出すと、トラウマで手が震えます。

作業はどこまでやっても当日まで不安が付くものです。

あまり自分を追い込まないようにしましょう。

当日までには引越しはなんとかなるものです。